優先劣後90対10とマスターリース｜トモタクの「守る」がどこまで守るのか
※本記事には広告（PR）を含みます。
FXの証拠金とは別に、動かさない置き場所も持っておきたい——どうも、ノンストップ浩二です。今回は不動産クラウドファンディングの「トモタク」を、サービス紹介ではなく保全の仕組みと、実績の数字がどう開示されているかに絞って読みました。条件はファンドごとに変わるので、申込前に必ず公式の最新情報をご確認ください。
事業者が自分でどう名乗っているかを先に読む
公式の言い方ははっきりしています。「トモタクは、想定期間で想定通りに資産形成することを目指した守りの投資です。短期間で莫大な利益を出す、攻めの投資ではありません」。
この一文は、読み飛ばすには惜しい情報です。商品説明ではなく、事業者が想定している使われ方の宣言だからです。僕はFXを攻めの側に置いているので、同じ資金の中で役割が重ならない——そこを確かめてから中身を見ました。
優先劣後は「90対10」と数字で書いてある
守りの中身は仕組みで説明されています。「トモタクの商品は全て優先出資90％、劣後出資10％の優先劣後構造となっています」。続けて「万が一、対象不動産の評価額下落、賃料下落が起きた場合でも、10％(劣後出資分)までであれば、優先出資者である皆様への元本に影響はございません」とあります。
裏返すと、下落が10％を超えた分は出資した側に届きます。劣後出資は損失を消す装置ではなく、最初の10％を受け止める順番の取り決めです。FXのロスカットが損失の上限装置ではないのと、構造としては同じ読み方をしています。
運営会社も共同出資する、と明記されている点も合わせて読みます。「物件の収益性に自信を持っているからこそ、自社も出資をして、減益の影響は真っ先に受けるという仕組み」という説明です。
空室の側はマスターリースで塞いである
配当の原資がどこから来るかも書かれています。「お客様への配当は、賃貸借契約者の賃料を原資としているため、空室が続くと配当の原資が損なわれてしまいます」。その対策として「運用期間におけるグループ会社とのマスターリース(サブリース)契約を終結しています」とされています。
運用レポートを開くと、契約の相手方まで具体名で出てきます。たとえば128号では「株式会社イーズレーベルとのマスターリース契約に基づく固定賃料収入を分配原資として、安定したインカムゲインを確保しています」。誰が賃料を払う側に立つのかが名前で分かる形になっています。
平均利回りは「いつの、何の」平均か
運用レポートには更新日が入っています。更新日：2026年8月31日、集計期間は2020年11月1日〜2026年8月31日。この期間で147ファンドを組成し、123ファンドの運用が完了、運用中が24。累計のファンド募集金額は18,938,070,000円と記載されています。
そして平均利回り6.78％・平均運用期間312.8日。注記はこうです。「平均利回りと平均運用期間は、運用終了したファンドの実績に基づく数値です。将来の運用成果を保証するものではありません」。
ここが今回いちばん書きたかったところです。広告や紹介記事で見かける実績の表示は、集計した時点と、何を数えた数字なのかが一つずつ違います。事業者が自分のサイトで更新日つきで出している数字が、いちばん新しくて、いちばん条件がはっきりしている。僕は広告で見た数字をそのまま覚えるのをやめて、レポートの更新日を先に見るようにしました。
いま募集している1本を、平均と並べてみる
平均は平均でしかないので、実際のファンドを1本だけ見ます。トモタクCF132号（港区｜白金高輪）は予定分配率6.6％・募集金額15,750万円・運用期間12ヶ月（2026年10月1日〜2027年9月30日）、募集期間は2026年9月14日12:00〜2026年9月25日12:00で、インカムゲイン型・優先劣後・マスターリース契約・毎月配当という条件が並んでいます。
平均利回り6.78％に対して予定分配率6.6％、平均運用期間312.8日に対して12ヶ月。近いけれど同じではありません。判断するのは平均ではなく、申し込む1本の条件です。
許可の種類と運営会社も控えておく
運営は株式会社イーダブルジー（東京都港区六本木7丁目15番9号）、代表取締役は田中克尚氏、業務管理者は荏原盛人氏。不動産特定共同事業許可番号は東京都知事第133号で、「当社は、不動産特定共同事業者(第1号及び第2号)です。また、電子取引業務を行います」と明記されています。
不動産クラウドファンディングと呼ばれるサービスは、根拠になる法律も許可の種類も一様ではありません。FXで金融商品取引業の登録番号を見るのと同じ手間で、ここは確認できます。
- 元本保証ではありません。劣後出資10％を超える下落は出資した側に及びます。
- 運用期間中は資金が拘束されます。数ヶ月から2年程度という期間の前提で資金を置く必要があります。
- 予定分配率は「予定」です。分配の減少や遅延が起こり得ます。
- 過去の平均は将来の成果を保証しません。集計期間と母集団を確認してください。
兼業の僕がやっている置き分け
FXの証拠金は、必要なときに決済して引き出せます。この仕組みは運用が終わるまで戻ってきません。同じ「投資用のお金」でも、取り出せる速さが違うので、口座も気持ちも分けて持っています。
仕事で相場に張り付けない日が続くと、動かさなくていい置き場所が欲しくなる——その感覚自体は自然だと思います。ただ、動かさなくていいことと、動かせないことは別です。申し込む前に、運用期間のあいだ触らずに済む金額かどうかだけは、先に決めておきたいところです。
募集中のファンドと運用レポートは公式ページで更新されています。予定分配率・運用期間・募集期間はファンドごとに違うので、申込前にご自身で最新の内容と契約成立前書面をご確認ください。
この記事で使った数字は、運用レポートの更新日2026年8月31日時点のものです。下に掲載している広告の実績表示は、これとは別の時点で集計されたものが使われています。同じ画面に並んでいても集計の時点が違うので、実績を見るときは公式のレポート側で日付を確かめてください。
